2024年8月15日木曜日

マンション大規模修繕ー24年間の価格ダウン幅9%例

  








どこのマンションも、おそらく大規模修繕積立金を値上げするか否かで、頭を抱えているはず。確かに積立金の増額は、そこで生活する限り負担増。だが、耐震建築で作られた高層のばあい80年住宅、100年住宅とも言われ、水漏れの無いよう防水につとめ、新規塗装もし、水道や下水の漏れも防ぎ、かつモダンな、あるいは斬新な色の外装をすると、資産価値が高まり、「びっくりする値で売ること」もおきている。600~1,000万円の入間市周辺の売りマンション物件は、立派な退職金をもらう人にとれば、「戸締りが簡単で安全度が高く、老後の2人住まい等にもってこい」となる。ために、人気が出ているようだ。たとえば24年も前に買ったのに、値下がり幅は「わずか9%なのである」・・・信じられない話が次々起きている。いま築43年で80年住宅とすれば、まだ37年も住めるので、子供世代も住み続けられる・・・これも大規模修繕が継続し行われてきたからである。

下記は最近インターネット上に掲載された大規模修繕の記事そのもので、私の自身の原稿ではない。貴重なデーターなので。是非参考にして欲しい。

マンションの大規模修繕工事などのために、区分所有者らが負担する修繕積立金について、長期修繕計画で必要と定めた積立額に対し、実際の額が「不足している」と答えた管理組合が計36・6%に上ったことが、国土交通省の調査で分かった。新築分譲時に低く設定した積立金を、計画通り増額できていないことが背景にあるとみられる。(斉藤正志)

 修繕積立金が不足したままでは、12~15年程度の周期で行う大規模修繕工事が計画通りにできず、大幅な値上げが必要になる可能性がある。

 国交省が5年に1回、実施する「マンション総合調査」は、2023年10月~24年1月に全国約4300の管理組合を対象とした。

 長期修繕計画に対する実際の積立額との差は、20%超の不足が計11・7%となり、80%超は計5・0%に上った。10%超~20%が3・7%、5%超~10%が2・9%、5%以下が18・3%だった。

 計画的な増額が難しい理由の一つには、その積み立て方式がある。

 同調査によると、47・1%の管理組合が新築分譲当初は修繕積立金を低く抑え、段階的に値上げする「段階増額積み立て方式」を採用していた。将来の修繕に必要な額を見据え、均等に案分して負担する「均等積み立て方式」は40・5%だった。

 国交省は、安定的な積み立てのためには、均等積み立て方式が望ましいとするが、現状は段階増額積み立て方式を採用する管理組合が多い。マンションの開発業者が買い手側の負担を軽く見せるため、分譲当初から同方式を設定しているケースがあるとみられる。

 同方式を用いる管理組合の59・4%は「計画通りの額まで増額できた」と答えた。一方で、26・4%は「引き上げはできたが計画通りの額までは増額できなかった」、7・8%は「増額を検討したことも実施もしたこともない」、3・6%は「増額したかったができなかった」とした。

 修繕積立金の引き上げは、管理組合の総会で過半数の賛成を得る必要がある。合意形成がうまくいかず、長期修繕計画で見積もった通りに増額できないケースがある。

 一方、修繕工事費は高騰している。22年2月からのウクライナ戦争に端を発した円安により、輸入に頼っていた資材価格が上がっている上、24年4月からの建設業の残業規制で人件費が高くなっているためだ。

 国交省によると、22年末時点のマンションの総戸数は約694万3千戸。うち築40年以上は約125万7千戸で、42年末には3・5倍の約445万戸まで増えるとしている。

 マンションの老朽化が社会問題化しつつあるが、同調査では、老朽化対策について「議論したことがない」と答えた管理組合が66・1%に上り、「ある」は25・8%にとどまった。